Imposto sobre Mais-valias

Quando se planeia a reforma uma das perguntas que nos colocamos é onde quero viver o resto da minha vida, onde moro agora ou noutro local? A resposta a esta pergunta deverá ser discutida com quem vive connosco, vivendo sozinho a decisão tira uma variável da equação, mas a questão não fica resolvida se optar por não permanecer onde vive.

Algumas questões se colocaram sobre onde quero/queremos viver: próximo dos pais, filhos, netos, amigos próximos; na 'terra' da família; numa casa mais pequena ou maior; num lugar com um clima mais quente ou mais frio; no campo; na cidade onde terei acesso mais fácil a serviços de saúde, lares e transportes; num local onde poderei ter uma reforma mais ativa e participativa; noutro país.

Se a decisão for mudar-se e vender o imóvel onde vive deverá ter atenção alguns aspetos para reduzir ou ficar isento do imposto sobre as mais-valias.

Mais-valias

As mais-valias na venda do seu imóvel são os ganhos que obtém pela seguinte fórmula:

Mais-valias = valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda*) - despesas com a alienação e com a aquisição - despesas com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos.

* tabela anual em DRE, ver a de 2022 https://files.dre.pt/1s/2022/10/20300/0000200003.pdf

Na compra e venda de imóveis existem despesas com: a vistoria e emissão do Certificado Energético, o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis, o Imposto de selo, a comissão da agência imobiliária se for o caso, a escritura/a solicitadoria.

As despesas com a valorização do imóvel são por exemplo: substituição de janelas para melhoria da eficiência energética, substituição da canalização, obras do condomínio, etc.

Exemplificando: um apartamento foi comprado em janeiro de 2002 por 200 000€ e vendido em 2022 por 400 000€, as despesas na compra/venda e valorização totalizaram 40 000€, assim:

Mais-valias = 400 000 - (200 000 x 1,3) - 40 000 = 100 000€

Onde 1,3 é o coeficiente de desvalorização da moeda desde 2002.

A mais-valia tributável em sede de IRS é 50% sobre as mais-valias, logo: 100 000 x 50% = 50 000€.

Para todas as despesas deverão existir comprovativos: faturas ou faturas/recibos.

Isenção das mais valias

Em que circunstâncias está isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias:

1) Se o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989.

2) A casa vendida é a morada própria e permanente (1ª habitação ou morada fiscal) e o valor da venda é totalmente aplicada na compra, construção, terreno para construção, ou reabilitação de um imóvel destinado a 1º habitação; depois de deduzido o capital em dívida do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, se for o caso. Esta aplicação terá de ser efetuada nos 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda da casa.

Note que não poderá aplicar aquele valor em simultâneo, por exemplo, na compra e em reabilitação.

3) Está reformado(a) ou tem mais de 65 anos de idade, tem o prazo de seis meses a contar da data da venda da casa para aplicar o valor num: seguro de capitalização, fundo de pensões, contrato de um seguro PPR*, Certificados de Reforma (ver https://www.seg-social.pt/certificados-de-reforma), ou no caso de já ser detentor daqueles produtos e desde que tenham sido contratados anteriormente à venda do imóvel, aproveitar para reforçar o capital neles investido.

*um seguro PPR não é um fundo PPR, o primeiro tem capital garantido o segundo não.

Nas situações referidas em 2) e 3) terá de preencher o quadro 5 Anexo G da sua declaração de IRS, caso contrário as Finanças calcularão as mais-valias e aplicarão os impostos respetivos.

Exemplificando para o caso 3: um apartamento foi comprado em janeiro de 2002 por 200 000€ e vendido em 2022 por 400 000€, a amortização do empréstimo foi 50 000€ assim:

Se aplicar 150 000€ (400 000-200 000-50 000) num seguro PPR não terá de pagar mais-valias. Se for parcial, a isenção dirá respeito apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido.

Quando se herda uma casa e não se conhece o valor da compra, toma-se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) usado para efeitos de liquidação do imposto do selo aquando da herança.

Alguns aspetos a ter em conta:

- Quando muda de casa e pretende que seja a 1ª habitação deve informar a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) da nova morada fiscal num prazo de 60 dias;

- A venda de um imóvel tem que ser declarada nos anexos G ou G1 do IRS.

- Uma casa com contrato de aluguer não pode ser classificada como própria e permanente.

- A venda de um imóvel mesmo quando não existem mais-valias tem sempre de ser declarada às Finanças.

- Continua isento do pagamento de imposto sobre mais-valias, se o reinvestimento for feito em qualquer território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.

Paulo Correia

Para mais detalhes ver:

https://info.portaldasfinancas.gov.pt

https://www.deco.proteste.pt 

https://www.doutorfinancas.pt/

https://www.idealista.pt